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Commercialisti, Consulenti del Lavoro e Revisori Contabili
via Fausta 71/A - Ca' Savio, Cavallino Treporti (VE)
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03/11/2026
Circolare del 3 novembre 2026
Quote di società al 21%, terreni al 18%: chi può rideterminare il costo fiscale, come si perfeziona l’opzione e quando conviene davvero prima di vendere
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Circolare curata dal Dott. Piergiorgio Baroldi, commercialista con incarichi nel settore turistico e Presidente dell’organo di controllo dell’Ente Bilaterale del Turismo (EBT) della provincia di Venezia, e da Elisabetta Baroldi, Consulente del Lavoro e laureata in Giurisprudenza con indirizzo internazionale all’Università Bocconi. Studio Baroldi, Venezia, è attivo dal 1980 nel settore turistico ed è partner de Il Sole 24 Ore Professional. Le indicazioni nascono dalle cessioni di quote, dai passaggi generazionali e dalle vendite di terreni che seguiamo per i soci di campeggi, hotel e ristoranti.
| 21% imposta sostitutiva su quote ed azioni |
18% imposta sostitutiva sui terreni |
36% quote non quotate in Paesi a fiscalità privilegiata |
Gli artt. 5 e 7 della L. 448/2001 consentono di rideterminare il costo fiscale di partecipazioni e terreni, sostituendo il costo storico di acquisto con il valore al 1° gennaio. In cambio si paga un’imposta sostitutiva sull’intero valore periziato, non solo sull’incremento.
Il vantaggio arriva al momento della vendita: la plusvalenza tassabile (artt. 67 e 68 TUIR) si calcola sul valore rivalutato. Se il prezzo di vendita coincide con il valore di perizia, la plusvalenza si azzera.
Nel nostro lavoro quotidiano con campeggi, hotel e ristoranti incontriamo spesso tre situazioni in cui la rivalutazione va valutata subito:
Possono avvalersi della rivalutazione persone fisiche, società semplici, enti non commerciali e soggetti non residenti privi di stabile organizzazione in Italia, per beni posseduti al di fuori del regime d’impresa. Restano esclusi società di capitali, società di persone commerciali ed imprenditori individuali per i beni iscritti nel patrimonio dell’impresa.
Anche usufruttuario e nudo proprietario possono rivalutare, ciascuno per il proprio diritto. Il nudo proprietario non può rivalutare la parte relativa all’usufrutto, perché non la possiede. I valori dei due diritti si ricavano con i criteri degli artt. 46 e 48 del DPR 131/1986 e, per l’usufrutto a vita, con i coefficienti allegati.
| 1 |
Verificare il possesso al 1° gennaio 2026. Chi ha ricevuto quote o terreni dopo quella data (ad esempio per successione a febbraio 2026) potrà rivalutarli solo dal 2027. |
| 2 |
Far redigere e giurare la perizia di stima riferita al 1° gennaio 2026 (non serve per le partecipazioni quotate). Senza perizia giurata la procedura non si perfeziona. |
| 3 |
Versare l’imposta sostitutiva con F24 entro il 30 novembre 2026: per intero oppure la prima di tre rate annuali di pari importo. È ammessa la compensazione con crediti d’imposta o contributivi (art. 17 D.Lgs. 241/1997). |
La rateizzazione non è ammessa per le partecipazioni non quotate in società di Paesi a fiscalità privilegiata (aliquota 36%). Per i codici tributo l’orientamento è di continuare ad usare l’8055 (quote non quotate, ris. AdE 75/2006) e l’8057 (titoli quotati, ris. AdE 23/2023), in attesa di conferme ufficiali dopo la stabilizzazione del regime.
⚠Attenzione al calendario: perito, giuramento e F24 vanno tutti chiusi entro il 30 novembre. Con meno di quattro settimane a disposizione, chi vuole rivalutare quote di una società con bilancio articolato o più terreni deve incaricare subito il perito, perché la perizia richiede dati contabili aggiornati al 1° gennaio 2026.
Senza rivalutazione, la plusvalenza su quote cedute da una persona fisica sconta di regola l’imposta sostitutiva del 26%, calcolata sulla differenza tra prezzo e costo storico. Con la rivalutazione si paga il 21% sull’intero valore di perizia. La rivalutazione conviene quindi solo quando il costo storico è molto basso rispetto al valore attuale: indicativamente, quando il valore attuale delle quote è pari ad almeno 5,2 volte il costo fiscale originario.
Esempio: socio di una srl che gestisce un campeggio
Quote sottoscritte anni fa per 20.000 euro, oggi periziate 500.000 euro. Il socio ha un’offerta d’acquisto allo stesso prezzo.
| Senza rivalutazione: 26% su 480.000 euro di plusvalenza | 124.800 euro |
| Con rivalutazione: 21% su 500.000 euro di valore periziato | 105.000 euro |
| Risparmio lordo, prima del costo della perizia | 19.800 euro |
Se le stesse quote fossero costate 150.000 euro, la rivalutazione costerebbe di più della tassazione ordinaria (105.000 contro 91.000 euro). Ogni caso va quindi simulato, includendo il costo della perizia e la reale probabilità di vendita a breve.
Per i terreni l’aliquota resta al 18%. La rivalutazione interessa soprattutto le aree edificabili, la cui cessione genera sempre plusvalenza tassabile, ed i terreni agricoli acquistati da non più di cinque anni. Se l’atto di vendita indica un prezzo inferiore al valore di perizia, il beneficio non si perde (Cass. SS.UU. 2321 e 2322/2020, circ. AdE 1/2021) e la perizia può essere asseverata anche dopo il rogito, purché entro il 30 novembre.
Si può rivalutare di nuovo un bene già rivalutato, se posseduto al 1° gennaio 2026, con nuova perizia e nuovo versamento. In questo caso:
Per partecipazioni quotate il valore rideterminato è la media dei prezzi di dicembre 2025: non serve perizia, ma un prospetto con prezzi e media aritmetica da conservare. Chi ha optato per il risparmio amministrato o gestito deve consegnare all’intermediario il prospetto e la prova del versamento. Se vende prima del 30 novembre, deve dimostrare di aver già pagato l’imposta o la prima rata, altrimenti la banca calcola la plusvalenza sul costo storico.
Il 30 novembre 2026: entro questa data vanno giurata la perizia (per quote non quotate e terreni) e versata l’imposta sostitutiva o la prima rata, per beni posseduti al 1° gennaio 2026.
Il 21% del valore risultante dalla perizia, oltre al compenso del perito. Per quote in società di Paesi a fiscalità privilegiata l’aliquota è del 36%, senza rateizzazione.
No. La rivalutazione riguarda solo i beni detenuti fuori dal regime d’impresa da persone fisiche, società semplici, enti non commerciali e non residenti senza stabile organizzazione. Sono i soci, come persone fisiche, a rivalutare le proprie quote.
Sì, se non ha una stabile organizzazione in Italia e possiede le quote al 1° gennaio. Prima di procedere va verificato se la plusvalenza sarebbe comunque esente in Italia in base alla convenzione contro le doppie imposizioni applicabile.
No. Le Sezioni Unite della Cassazione (sentenze 2321 e 2322 del 2020) e la circolare AdE 1/2021 hanno chiarito che il beneficio resta valido anche con un corrispettivo inferiore al valore periziato.
Sì, con una nuova perizia al 1° gennaio 2026 ed un nuovo versamento entro il 30 novembre. Le rate residue della vecchia rivalutazione non sono più dovute e l’imposta già pagata si scomputa o si chiede a rimborso entro 48 mesi.
La rivalutazione di partecipazioni e terreni 2026 resta uno strumento utile soprattutto per chi prevede di vendere quote o aree edificabili a breve, ma con l’aliquota al 21% le quote vanno rivalutate solo dopo una simulazione puntuale. Per approfondire le scelte sull’assetto societario, leggi anche la nostra guida Aprire una holding: vantaggi, rischi e costi reali.
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Sintesi informativa non esaustiva dei chiarimenti ufficiali: non sostituisce una consulenza personalizzata e potrebbe non riflettere gli ultimissimi aggiornamenti normativi o di prassi. Studio Baroldi non risponde di interpretazioni o utilizzi impropri delle informazioni qui riportate.
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